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为什么现在是投资费城房地产的时候

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为什么现在是投资费城房地产的时候

 

费城拥有大都市地区的文化产品,但它的核心感觉就像一个小镇。这座城市拥有许多历史性的标志性建筑和标志性的流行文化遗址。它曾经是一个工业中心,现在仍然是宾夕法尼亚州商业和商贸的中心,并逐渐发展成为一种知识经济。

费城经济概况

费城已经发展了广泛的经济基础,它也曾调整步伐以跟上社会经济的变化。该市的GDP约为4450亿美元,以下部门占了大部分。

✨高等教育

✨炼油

✨食品加工

✨医疗保健和生物技术

✨制造业

✨电信业

✨金融服务

✨旅游业

费城拥有多家财富500强企业的公司总部或地区办事处,其中包括:电信巨头Comcast Communications;保险公司Cigna集团、Colonial Penn&Lincoln金融集团;制药公司GlaxoSmithKline 和Wyeth;化工生产商Rohm和Haas;航空公司波音和Lockheed Martin以及汽车零部件零售连锁店Pep Boys。

费城也有80所学院、大学、贸易和专科学校,学生人数在东海岸城市中排名第三。由宾夕法尼亚大学领导的学术机构包括德雷克斯大学、天普大学和拉萨尔大学。全市有多所科研院所、医学院所和法学院。

费城房地产行业概况

全国范围内,房地产继续表现好于预期,尽管势头似乎正在放缓,特别是在一些最过热的市场。然而,费城的地产部门在几个指标上表现更好。房价中位数继续上升,增长率达到12%。根据2017年至2018年6月的数据,可用库存下降了约22%。分析人士估计,费城市场有2.8个月的待售房屋供应,这是未来房价面临额外压力的明显指标。一个平衡的住房市场一般会有六个月的可用住房供应。DOM或者说市场上的天数下降到40天以下,这是自2005年以来从未发生过的。在费城,2018年第三季度,市场上的天数为38天。

即使价格继续上涨,费城房地产与其他都市区相比仍将保持在可承受的水平。家庭或个人买家需要年收入53000美元才能在费城购买一套住房,这与全国平均水平相当,但远低于芝加哥或巴尔的摩的需要的收入水平。与迈阿密、波士顿和西海岸大部分地区等其他热门市场相比,费城的价格增长也非常显著,在过去两年里达到了31%的增长率。然而,与其他城市不同的是,费城并没有达到顶峰,这意味着有发展空间。

在费城购买投资性房地产的原因

费城是房地产投资者的梦想之地。考虑到短期和长期居民的市场,在费城购买投资性房地产是一项明智的商业决策。以下是投资“兄弟之爱之城”的更多理由。

强劲且多样的经济

前述数据表明,费城的经济正稳步增长。增长情况可能无法追及旧金山、甚至波士顿等城市的情况,但这意味着投资者有一个可行的切入点,因为房价仍然可以承受。

稳定的就业市场

费城的就业增长率与全国一致,需要注意的是,失业率的下降速度比全国其他地区快得多,这表明经济稳定,增长潜力巨大。

人口增长和人口变化

在过去的几年里,随着经济从劳动密集型活动转向知识型工作,费城的人口不断增加。这一变化吸引了众多年轻人,他们拥有更好的技能、更高的教育水平和更大的财富。

建筑和新发展领域的增长

分析人士预计,新的建筑项目将蓬勃发展,施工许可证也将增加。将增加至少800万平方英尺的新建房地产。新的住房许可证预计在2018年将超过1800个,这清楚地表明该地区的住房需求不断增长。

千禧一代最佳城市

这座城市之所以吸引千禧一代,是因为有大学校园、就业市场、住房负担能力以及满足千禧一代品味和偏好的便利设施。28岁到33岁的人喜欢费城这样的地方,在那里他们可以加入同龄人圈子。

根据Niche.com的报告,费城排名如下:

 最多样化的城市:#37

千禧一代的最佳城市:#45

户外活动的最佳城市:#61

美国最健康的城市:#117

费城投资策略

在费城购买投资性房地产为投资者提供了许多机会。购买费城房地产后可以更好地满足你的投资组合需要,不论是以租赁的方式来维护和营销房地产,还是通过购买房地产来快速转手。

01

买入并持有策略

千禧一代的购房率一直低于前一代,费城也不例外。这种人口结构具有向上流动性,尤其是在他们积累技能和资历的过程中。他们更喜欢租赁来支持他们的移动生活方式。虽然其中一些居民可能决定在费城扎根,但其他人会继续流动,这解释他们不愿购买自己的房产的现象。

根据mashvisor.com的数据,费城以往的住房月租金应该是1570美元,回报率为3.1%,上限为3.1%。如果房产合适,并且您有运营能力,那么运营一个像Airbnb一样的租赁公司,可带来的2350美元的收入,以价值为342000美元的房产计算,相当于5.8的回报率和9.2的资本化率。专家建议,在选择打算出租的房产时,尽可能选择接近成交(“交钥匙”)条件的房产,以避免过多的非收入月份。

02

修复和转手

第二个策略是找到需要改造的房产。价格应反映出使其达到检修就绪状态所需的条件和改造费用。选择需要表面的整理和改进的房产,即使只需要进行清理。确保房产符合该区域的管理规定。当房子准备好后,把它作为一个新装修的房产出售,然后进行下一次。

在费城哪里买房子

费城是一个拥有不同社区的城市,每个社区都有自己的特色和吸引力。以下是费城购买房产的最佳选择。

Chestnut Hill

这一地区的家庭收入中位数比城市指标高出145%,排在第二位。这是高管们选择居住的地方,所以他们希望价格能够溢价。

Logan Square

这个社区家庭价值的中值比城市的中值高173%。预计租金也会上涨,每月1830美元。

Fishtown

这个街区是时尚中心,吸引着学生、艺术家和年轻人。租金的中位数约为每月1690美元,但房屋价值的中位数比chestnut hill低约50%,这就是fishtown的房屋销售更快的原因。

不要再等待,快点开始投资费城房地产吧。可以看看auction.com上的列表,可能会有促进你资产和收入增长的房产。

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END

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Reference:

https://www.auction.com/blog/invest-philadelphia-real-estate/?from=singlemessage&isappinstalled=0

cz

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